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Un marché qui retrouverait des couleurs !

Un signe qui ne trompe pas : les prix repartiraient à la hausse

Dans la capitale comme dans l’ensemble des départements d’Île-de-France, les prix dans l’ancien repartent à la hausse selon les notaires, tandis que les ventes se multiplient.

ag La baisse des prix à Paris est bel et bien terminée. Selon la dernière note de conjoncture des notaires de Paris Île-de-France, les prix dans la capitale atteignent les 8100 €/m² en moyenne au 2ème trimestre 2016. On estime qu’ils atteindront les 8260 €/m² dès octobre 2016.

La capitale ne fait que suivre le mouvement qui se retrouve à l’échelle francilienne (+ 1,5 % sur un an) qu’il s’agisse de la petite ou de la grande couronne. Les acquéreurs achetaient auparavant sans savoir s’ils revendraient plus cher. Mais avec cette petite hausse des prix et l’érosion continue des taux, ils peuvent espérer revendre un peu plus cher plus tard. Dans le midi de la France, à Cannes par exemple les prix des maisons ont baissé de 4 à 6 % selon les sources et les appartements de près de 2 % (Notaires sources Base Bien)

Difficile de ne pas voir la corrélation entre reprise des ventes et hausse des prix dans la région, même si pour tous les notaires tout n’est pas si simple. Les  volumes des transactions sont en pleine hausse : + 14 % sur un an en Île-de-France mais les professionnels de l'immobilier se refusent encore à parler de reprise du marché immobilier. La relance dépend encore trop d’effets conjoncturels (retour des attentistes et érosion continue des taux de crédit immobilier) pour être pérenne, sans oublier que malgré la faiblesse des taux il faut encore pouvoir emprunter. Les banques ont renouvelé leurs niveaux d'exigence.

Nous sommes clairement sur un marché d’utilisateurs : des Franciliens, secundo-accédants, qui vendent pour acheter. On est loin des années 2010-2011 où les investisseurs transféraient leur épargne sur l’immobilier. Cette absence de spéculation fait du marché francilien un marché sain ; d’après les indicateurs des notaires, les investisseurs sont toujours trop faiblement représentés.

Les professionnels débordent d'optimisme

Pourtant les investisseurs devraient y penser à deux fois, car au final c'est l'optimisme qui prévaut : près de 80% des professionnels de l’immobilier se disent optimistes pour le marché du logement sur les 12 prochains mois.

Près de quatre professionnels de l’immobilier sur cinq, soit 78%, se disent « optimistes » pour le marché du logement sur les 12 prochains mois. Motifs de cet optimisme : le niveau des taux d’intérêt de crédit historiquement bas (94%) et l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (P.T.Z.) depuis le 1er janvier (72%). A l’inverse, les pessimistes (21%) invoquent le contexte économique (86%) et le niveau du pouvoir d’achat des ménages (65%) comme facteurs négatifs.

Dans le neuf, 66% des professionnels sondés anticipent une stabilisation des prix contre 52% dans l’ancien. Un peu plus d’un professionnel sur deux pense que le volume de transactions va se stabiliser. Ce sondage a été réalisé du 29 août au 5 septembre par téléphone, auprès de 400 professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine).

Par ailleurs, une récente étude dévoilait il y a quelques jours que 2016 est définitivement l’année où il faut acheter, ne pas emprunter cette année est pour ainsi dire une erreur financière... Un investissement immobilier n’a jamais été aussi rentable par rapport à la location. Dans 37 villes de France, les courtiers immobiliers ont calculé au bout de combien de temps l’achat pourrait se révéler financièrement gagnant. Résultat : dans 27 villes étudiées - comme Orléans, Reims, Strasbourg, Rennes ou encore Grenoble - les acquéreurs d’un 70 m² devront attendre moins de 3 ans pour y trouver leur compte. Cette tendance gagne aussi Paris, où il faut 6,5 ans pour gagner à l’achat d’un 70 mètres carrés... contre 14,5 ans en 2015.

Ces chiffres s’expliquent notamment par la baisse des taux d’emprunt, qui, combinée à la faiblesse du taux d’épargne, augmente l’attractivité de l’acquisition sur la location. En moyenne, les emprunteurs s’endettent à 1,34% sur 15 ans et les plus solides à 1% (hors assurance). Le prêt à taux zéro élargi pour les primo-accédants n’est pas en reste. De plus, un retour possible de l’inflation réduirait la charge d’emprunt.

Quelques bémols

Signalons que le 1er semestre 2017 sera une année électorale, indécise quant au résultat, ce qui n’est pas toujours favorable aux investissements immobiliers.

D’autre part, les événements de cet été ont également sensiblement ralenti le marché, certains acquéreurs étrangers restent dans l’expectative, notamment les américains, les japonais (moins 50% de touristes japonais au 1er trimestre avant l’attentat de Nice) et les chinois qui rencontrent des difficultés pour leurs financements car les autorités chinoises surveillent de très près leur balance des paiements.

Mais la France reste un pays où existent des opportunités d’achat en raison de son histoire et de sa culture, il demeure en outre un des plus beaux pays d’Europe, notamment Paris et la Côte d'Azur.

Dans le midi de la France, à Cannes par exemple, les prix des maisons ont baissé de 4 à 6 % selon les sources et les appartements de près de 2 % (Notaires sources Base Bien).

Le réel derrière les chiffres : Ne pas comparer Volume d’affaires et Prix de vente

Au-delà du discours généralement optimiste et positif, il faut surtout être prudent et censé dans la comparaison des chiffres publiés par les différents organismes tels que les syndicats professionnels de l’immobilier, les réseaux d’agences français et surtout internationaux, voire même les institutions officielles et ne pas comparer des volumes et des valeurs sur ces dernières années, qui ne sont a priori pas précisés par les statistiques des grands réseaux d’agences et qui pourraient être fondamentalement différents et expliqueraient cette reprise « officielle » que les Agences ne constatent pas réellement sur le marché sauf sur les petites surfaces à Paris surtout grâce aux PTZ et sur les biens exceptionnels où la demande est supérieure à l’offre.

Les prix des biens non exceptionnels ou de faibles montants ont baissé de plus 10 à 20 % à Paris et même de façon plus importante dans certaines régions et encore plus pour les résidences secondaires hors bord de mer. Les prix sont remonté de 1 à 5 % sur le marché réel ces derniers mois mais nous sommes encore loin de retrouver les mêmes montants que lors des années fastes.

Ainsi, les volumes auraient augmentés de quelques pour cents mais ne sont toujours pas apparemment revenus aux mêmes niveaux qu’il y a plusieurs années, sauf pour le nombre de constructions neuves qui avaient fortement chuté car lié au manque de foncier, à la complexification de l’obtention des permis de construire et à la crise.

L’impression émerge parfois que les journalistes spécialisés et surtout les medias généralistes font ressortir certains chiffres illustrant le souhait que le marché serait en train de remonter, mais il ne faudrait pas tomber non plus dans la prophétie auto réalisatrice !

Néanmoins le niveau des taux d’intérêts est extrêmement bas (moins de 1 % pour d’excellents dossiers) et peut justifier un agrandissement ou un achat pour des enfants voire des revenus complémentaires.

Le bon moment pour acquérir doit surtout correspondre à la situation personnelle de l’investisseur.

Sources : A. Goldschmidt Crédit Photo : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.